海南二手房海南5月1日启动营改增 营业税退出历史舞台

　　人民网海南视窗海口4月27日电 4月27日，记者从海南省海口市税务部门获悉，今年营业税改征增值税（简称“营改增”）工作将从5月1日起全面推开，建筑业、房地产业、生活服务业和金融业四大行业新增纳入其中。据悉，“营改增”的最大特点是减少重复纳税，例如建筑业和二手房交易的税负就因此降低。

　　据介绍，营改增总的原则是库存不动，增量调整，达到税负只减不增的预期目的。对纳税人而言，营改增带来的不仅仅是税收上的变动，还会带来内部核算、投资经营管理甚至是长期发展策略的改变。

　　“营改增”政策规定，5月1日后一般纳税人为开工时间在2016年4月30日前（含）的建筑工程老项目提供建筑服务，均可以选择按简易计税方法依3%的征收率计征增值税。建筑工程老项目的开工时间以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。需要注意的是，纳税人是否在地税机关办理建安项目立项登记备案不是界定建筑工程老项目的标准。

　　因增值税是价外税，在计税时需将销售价格换算为不含税的计税价格。同一应税行为，在税率相同的情况下，增值税税负低于营业税税负。

　　例如：甲建筑公司承包一项工程，工程含税总价款100万元，开工时间2016年4月25日，甲建筑公司营改增后少交税费约1,000元。

　　1.按营业税政策及相关规定，甲建筑公司的计税营业额为100万元，依3%的税率计算，应交营业税3万元、附征城市建设维护税0.21万元、教育费附加0.09万元、地方教育附加0.06万元、应交税费合计3.36万元。

　　2.按增值税政策及相关规定，甲建筑公司需将上述含税价款按征收率换算为不含税的计税销售额97.09万元，即100万元+（1+3%），再依3%的征收率计算应交增值税约2.91万元，附征城市建设维护税0.2万元、教育费附加0.09万元、地方教育附加0.06万元，应交税费合计3.26万元。

　　营改增后，二手房交易涉及的增值税减免政策保持与现行营业税减免政策一致，即“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率金额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”

　　另外，营改增后转让二手房涉及的增值税、契税、土地增值税、个人所得税等税种的计税依据均为不含增值税收入，并据此计算应交税款，因此个人交易二手房税负不仅不会增加，反而略有降低。

　　例如：小李将购买不足2年，建筑面积为160平方米的住房转让给小陈，转让价格为100万元，但小李未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和据实计算个人所得税应纳税额。营改增后小李转让房产少交税费约3,619.1元，小陈购买房产少交契税约1,428.57元。

　　1.小李“营改增”前应交税费情况：转让房产应缴纳营业税50,000元，附征城市建设维护税3,500元。教育费附加1,500元、地方教育附加1,000元、核定征收个人所得税20,000元，应交税费合计76,000元。暂免征收土地增值税及印花税。

　　2.小李“营改增”后应交税费情况：按增值税的计算方法，应交增值税约47,619元，附征城市建设维护税约3,333.33元。教育费附加1,428.57元、地方教育附加952.38元、核定征收个人所得税19,047.62元，应交税费 合计72,380.9元。暂免征收土地增值税及印花税。

　　注：此处计税依据为增值税、个人所得税及契税的计税依据为不含增值税收入952,380.95元，即不含增值税收入=含增值税销售 +（l+增值税征收率）=1,000,000+（l+5%）。

　　自5月1日起，地税机关不再代开营业税发票。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

　　同时，地税机关也不再向试点纳税人发放发票。纳税人已领取的地税发票可继续使用至2016年6月30日，但应按增值税相关规定向国税机关申报纳税。

　　目前，海口市国、地税局正在按照国家税务总局和海南省国地税局的统一部署和要求，着重做好“两方面”工作，推动“两个转变”。一方面扎扎实推进营改增试点各项准备工作，另一方面全力做好二手房交易和私房出租的增值税代征工作。不断优化纳税服务，加快推进税务部门“两个转变”。即加快税收结构上的转型，实现从营业税为主体向以财产行为税为主体的转变；加快地方税收征管上的转型，实现由“以票管税”向“信息管税”的转变，由“粗放式”征管向“精细化”征管的转变。海口市国、地税局做了以下五方面改革措施：

　　一是加强国、地税办税服务的深度合作。4月1日，在海甸办税服务厅成立海口市首家国地税联合办税服务厅，以国地税征管系统互联互通为基础，在全省率先实现“一窗一人一机，通办两家事”的深度合作模式，迈出了“服务深度融合”的关键一步。

　　二是增设临时窗口。在海口市地税局第二税务分局增设10个二手房过户临时窗口，缓解办税服务厅高峰期压力，届时根据需要还将扩大办税范围，增加窗口数量。

　　三是充分提供办税便利。全面落实首问责任、限时办结、预约办税、延时服务、导税服务等各项办税服务制度，推行网上办税、移动办税、自助办税和税库银联网缴税，在空间和时间上为纳税人办税提供更大便利。

　　四是加强纳税人的培训。为确保营改增井然有序推进，从3月底以来，海口市国地税局充分利用纳税人学堂早谋划、早准备、早启动，截至4月25日，接听“营改增”咨询电线人。培训预约报名火热，场场爆满，纳税人反响热烈。

　　五是加强宣传。海口市国、地税局充分利用全媒体、全平台开展“营改增”相关内容宣传，帮助纳税人了解更多营改增的相关知识。（冯星 吉羽）